万达“失”重

位于北京东三环的国贸桥，是北京最为忙碌的交通枢纽之一。每天，有超过30万人从四面八方经由这座立交桥，涌入总面积仅7.04平方公里的国贸CBD办公。在国贸CBD的核心区，紧邻“全球店王”SKP购物中心和北京第一高楼“中国尊”，是一座由三栋高楼组成的大型城市综合体，其中有五星级酒店、5A级写字楼、百货商场等业态。这就是王健林在18年前拿下的万达集团首个CBD项目，被内部定义为标志性战役。2008年，王健林将万达总部迁至这里的B座大厦，他也长期在此办公。在长达十六年里，这栋大厦从未对外出租、出售过。但随着万达不停地“卖卖卖”，这座大厦也在2024年4月卖出，新华保险、中金资本成为万达CBD的新主人。“万达今年卖了得有几十栋楼。年初他们搬离这里，新业主入驻后，剩下五层没用完，B座这才历史上首次对外招租。”以国贸地区为业务范围的商业地产中介们，提起万达来滔滔不绝。10月下旬，南方周末记者以寻租者身份来到这里，接待负责人的风格依旧很“万达”：挂着蓝色的万达工牌，一身正装，“现在这是国贸地区最火的一栋楼，我们规划是整层整租，并且会审核客户资质，价格约为7.5元/平方米/天。”这个价格在国贸CBD属于中等档次。走进大厦，空置的五层楼里，依然随处可见万达的影子，前台“大连万达商业管理集团股份有限公司”的Logo还没拆掉，棕红色的实木硬装，黑色的皮革沙发，带着一定的年代感。桌椅十分整洁，进门右侧的宣传墙上，“国际万达、百年企业”的口号下，贴着过去的种种荣光。成立36年来，这家公司的口号从最初的“老实做人、精明做事”，到“共创财富、公益社会”，再到国际和百年。王健林在十年前曾说，“万达用了25年时间发展，真正迈出转型步伐整整20年”。他总结万达经历了四次标志性转型：走出大连，转型商业地产，转型文化企业，跨国发展。但从2017年开始，这四次转型的成果被一一抛售。文旅、酒店卖给融创与富力，电影卖给儒意，百货卖给苏宁，百年人寿卖给绿城，并清空了AMC、游艇等大部分海外资产。“万达现在等于资产全都摆在‘货架’上卖，有钱你就可以买，价格也足够低。”加入万达超过十年的陈强对南方周末记者说。他参与和见证了北方地区一座万达广场从无到有、再到今年初被卖出的整个过程。这是近18个月以来，万达卖出的第十七个万达广场，北京CBD总部是第十九个。根据南方周末记者不完全统计，目前万达已卖出32座广场。它们曾是万达商业地产最优秀的产品，也是王健林表示过永不放弃的资产。网传万达的下一个总部，是距北京2260公里外的珠海横琴国际商务中心。多位万达在职员工对南方周末记者表示，“搬到珠海的是商管业务，他们负责商业物业的运营和管理。”2019年，王健林对商管业务的展望是1000亿元——“只要继续持有商管业务，万达集团将任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。但随着这部分业务赴港上市的失利，为解决上市对赌问题，2024年3月，王健林将万达商管的控制权交予了单伟建创立的被誉为“亚洲小黑石”的太盟投资集团。10月29日，胡润研究院发布2024年百富榜。王健林以290亿元财富位列第157位。八年前，他第三次成为中国首富时，身家达到330亿美元（约合人民币2150亿元），那一年，万达集团总资产逼近8000亿元。万达“卖卖卖”就像一出连续剧。10月，苏宁易购与永辉超市先后向万达追缴股份回购款，合计超过86亿元。王健林和万达，现在还剩下什么？以收购韩国第一银行、深圳发展银行闻名的单伟建，重注万达，买的又是什么？万达速度万达集团的第一个总部，是位于大连市的万达大厦。2015年，中信出版社出版了《万达哲学》一书，集合了王健林的演讲和内部会议讲话。根据书中信息，万达于1988年成立，最初的名字叫“西岗住宅开发公司”。王健林用“私生子”一词来形容最初的万达。因为这是区政府与另一家公司联合成立的，并不属于完全的民营企业，王健林借款100万元，凑上了注册资金。在那个什么都需要票的年代，国家对房地产行业严格控制，大连只有三家企业能拿到项目指标。成立半年后，“西岗住宅开发公司”什么项目都没有。王健林找到当时主管城建的领导，表示“不管在什么地方，批一点，让我们有活干，能吃饭就行”。对方让他改造市政府北侧的一片棚户区，这无意中让万达成为全国第一家做旧城改造的企业。1992年年底，公司销售额达到20亿元，占当时整个大连房地产市场约20%。王健林花了2000元登报征集公司名，最终选定了“万达”，寓意“万事皆通达”。1993年的分税制改革，拉开了中国经济体制改革的序幕。财权上收中央后，土地财政逐渐成为地方政府新的收入支柱。卖地，对于地方政府、地产商、商业银行这三大主角而言，都成为了日益重要的财富引擎。《万达哲学》这本书中，王健林在多个场合频繁提及，在不同阶段，宏观调控对房地产行业的影响是巨大的。对资金链、现金流的持续性焦虑贯穿了他与万达的36年，并且促成了万达的四次转型。更名“万达”的1992年，公司在大连已经没有空间再持续增长，王健林认为企业要走出大连。那个年代的口号是“东西南北中，发财到广东”，万达选择广州为第一站，从区域公司成为全国性公司。当销售额逼近百亿时，王健林“老是忧虑”，他认为住宅地产的局限性在于有项目才能有现金流。但当项目停止，或全国出现大的经济周期时，该怎么办？2000年年初，王健林召开了一场持续三天的会议，思考如何才能获得“长期、稳定的现金流”。多元化的探索方向一度包括了电梯、变压器、制药厂、超市、外贸等领域。最终，万达选择做租赁业务，从大型购物中心入手，它开始第二次转型，由住宅地产变为商业地产。自此，万达广场成为王健林的压舱石。截至2022年底，万达广场遍布全国224个城市，共有473座，持有物业面积规模全球第一。起步时，中国还没有商业地产的概念。王健林将它定义为复合型产业，地产、商业、投资、金融都包含在内。它是以租金为现金流来源的长期不动产投资，又对周边500米内的商铺、住宅起到拉高地价作用。第一代的万达广场是单栋楼、面积5万平方米的单店模式；第二代扩大到10万-15万平方米的组合店模式，开始配套百货、超市，但零售类占总经营面积的90%以上。2004年左右，万达提出了“城市综合体”作为第三代产品。零售类占比不超过50%，其余包含商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅等。目前，全国大部分万达广场均属于第三代产品。万达的“三大战役”在这一年打响，北京、上海、宁波鄞州三个城市综合体同时开工，两年后，又在同一周开业，在当时被看作是房地产开发的奇迹。“城市综合体概念的提出，远超同行五年。”陈强正是在这一阶段加入万达的。公司内部认为，这种超前的商业模式让万达获得了市场上的议价权，多地政府领导几乎是排着队去见王健林，说“只要万达肯去，地可以很便宜”。在上海，城市规划有“一个中心，两个副中心”的说法，万达拿下了其中一个副中心“五角场”。王健林自述，万达拿下五角场，是上海第一次出让市中心100亩的商业用地，楼面不到4000元/平方米，几年后涨到了1.6万元/平方米。上海五角场万达广场。视觉中国/图陈强参与了万达在北方多地的开疆拓土。提起2011年开业、总面积110万平方米的唐山万达广场，以及斥资80亿元、建筑面积183万平方米的石家庄万达广场，他依然十分兴奋。“这个阶段的万达是重资产时代，全是城市综合体，都是不分期开发。那么大面积，我们可以做到同期开工，一个城市可以一夜之间铺满万达的广告。”“刚来的时候，这周围一大片都是平地，什么都没有。”如今陈强站在自己参与建造的一座万达广场前很是唏嘘，他清晰地记得，项目动工时处于疫情期间，他们仍然实现了21个月竣工开业。两年内竣工开业，是万达开发所有城市综合体的内部要求时间，广州白云万达广场做到了在10个月内竣工。全国不同省份多座万达广场在同一天开业的操作也屡屡出现。通过城市综合体项目的快速“复制粘贴”，不到七年，万达广场从100座扩张到400座。陈强记得，那时公司每一次月度会议召开前，都会披露新入职的高管名单，“那都是一批一批地进人，量太大了”。2006年，万达开启第三次转型，从商业地产转向文化企业，开始做旅游类项目。2016年，在《鲁豫有约》中，王健林就带着节目组来到了南昌的万达乐园，将其与迪士尼做比较。哈尔滨万达乐园。视觉中国/图

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