楼市确实火了，但有一点担心 新房内卷竞争加剧

从一线城市来看，楼市热度显著提升。国庆以来，无论新房还是二手房，成交量都出现大幅增长。一般认为，成交量增加会带动价格稳定。例如，深圳贝壳数据显示，10月份深圳二手住房议价率降至7.1%，比9月的8.2%大幅收窄，表明业主不愿大幅降价。尽管市场活跃度有所下降，但深圳、上海、成都等热点城市在国庆后的第二周再次升温。销售量反弹对价格企稳的带动可能有限，更多情况下是“以价换量”。比如，近期深圳两个“日光盘”中建观玥和深业上城学府，分别打了66折和折扣后7-7.5万/平米，比周边同类房源价格低。开发商信心不足，加上新盘之间的恶性竞争，导致大尺度降价。以中建观玥为例，附近项目如润曜府、中海时光境给出85折优惠，价格降到4.2万左右，竞争激烈。这种竞争不仅体现在供给规模上，还在户型、配套、区位等方面加剧。广州南沙横沥岛地块的新项目试点立体园林，户户都有空中花园，实用率最高可达150%。新规下的产品优势在于高得房率，购房者更关注摊薄均价。市场上留存的需求多为真实刚需和改善型需求，对价格敏感。当新房同质化竞争时，买家更倾向于选择实用率高的产品。建设一个城市在售的100个项目中，只有不到1/5能每月消化10套以上，这些项目通常具备好设计、好配套和好社区等特点。随着政策调整，新房交易开始受到更多鼓励。例如，二套房首付比例和首套房相同，银行房贷利率降低，二手房交易增值税免征期缩短。这些政策使新房更具吸引力。因此，二手房业主担心被淘汰，挂牌量上升。上海和深圳新政后，二手房挂牌量分别新增了1万多套和6700套。未来，“次新房”的优势可能会减弱，市场情绪将发生变化。持续的政策支持下，四季度楼市可能暂时企稳，但“以价换量”仍是主流，市场竞争依旧激烈。

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